Bài 6- Thủ tục chuyển nhượng đất đồng sở hữu
Thủ tục chuyển nhượng đất
đồng sở hữu như thế nào ?
Cơ sở pháp lý
cần sử dụng:
- Luật đất đai năm 2013
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc
chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất (Theo Luật đất đai năm 2013).
Theo đó, thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được diễn ra như những hoạt động mua bán bất động sản thông
thường hoặc người sử đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 như sau: "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."
3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định Điều 188 Luật
đất đai năm 2013 thì để chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải đáp ứng
được các điều kiện:
1.
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.
Đất không có tranh chấp.
3.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4.
Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính.
4. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1
Điều 179 Luật đất đai năm 2013 có quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao
trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế
thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của
Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã,
phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của
mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên
chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận
thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều
186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2
Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1
Điều 186 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp
luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có
quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy
định của Chính phủ."
=> Kết luận: Theo
như quy định này thì tại điểm c Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013, thì cá
nhân sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và
việc chuyển nhượng phải do chính người có quyền sử dụng hợp pháp miếng đất đó
theo quy định của pháp luật thực hiện việc chuyển nhượng lại cho một chủ thể
khác hoặc do chính người có quyền sử dụng hợp pháp đó ủy quyền cho người thứ ba
thực hiện giao dịch.
5. Thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì
bạn có đứng tên đồng sở hữu với chị Hường phần đất 200m2. Hiện nay bạn muốn bán
phần đất này thì thủ tục phải thực hiện như sau:
Căn cứ theo quy định tại điều 168
Luật đất đai 2013 thì thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
là thời điểm người đó được cấp giấy chứng nhận. Theo đó, theo quy định
tại điều 98 Luật đất đai 2013 thì trường hợp thửa đất có nhiều người cùng
chung quyền sử dụng thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:
"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện."
Hai bên chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công
chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ)
gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng
(theo mẫu);
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng
(nếu có);
- Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu
của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
của bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng (trường hợp hai bên chưa kết
hôn)
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan
đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Có địa phương, tổ chức công chứng
yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người
yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với
thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.
Bên cạnh đó, về trình tự chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79
Nghị định 43/2014/NĐ–CP quy định chi tiết luật đất đai có quy định về trình tự,
thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng
thành của chung vợ và chồng như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần
thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo
đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất
trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ
điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau
đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông
báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy
định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu
đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
=> Theo quy định trên thì trong trường hợp phần đất có
đứng tên đồng sở hữu mà một trong các bên muốn chuyển nhượng phần đất này sang
cho người khác thì phải được sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn
lại. Ví dụ: mảnh đất 10 người đồng sở hữu, khi 1 người muốn bán phải có
chữ ký đồng thuận của 9 người còn lại. Do vậy hãy cân nhắc kỹ trước khi mua.
Mọi thắc mắc xin liên hệ: Mr.Hiệp (0934.60.90.90)
Nhận xét
Đăng nhận xét